Оглавление

Введение ……………………………………………………………….. 3

1. Понятие приватизации жилья ……………………………………. 7

1.1. Понятие и принципы приватизации ………………………….. 7

1.2. Правовые условия создания рынка жилья …………………… 12

2. Субъекты и объекты приватизации. Договор приватизации……. 19

2.1. Объекты приватизации и их классификация ………………… 19

2.2 .Субъекты приватизации и их характеристика ………………. 23

2.3. Порядок и условия заключения договора на передачу жилого помещения в собственность ……………………………………….. 31

2.4. Расторжение договора, основания признания его недействительным ……………………………………………………35

3. Правовой режим приватизации жилого помещения………………. 42

3.1. Категории лиц проживающих в приватизируемых жилых помещениях …………………………………………………………. 42

3.2. Судебная практика по спорам, связанным с приватизацией жилого помещения ………………………………………………….. 51

Заключение ……………………………………………………………… 59

Список использованной литературы…………………………………… 62

Приложение 1 …………………………………………………………… 69

Приложение 2 ..…………………………………………………………. 71

Приложение 3 ………………..…………………………………………. 73

 

Введение

Интерес к исследованию темы «Приватизация жилищного фонда РФ» закономерен. Ис¬точники, регламентирующие вопросы приватизации жилищного фонда и реализации прав граждан, возникших в результате приватизации, представлены весьма противоречивым материалом, постижение сущности которого необходимо в повседневной жизни не только юристам, прак¬тическим работникам, руководителям предприятий, другим специалис¬там, но и каждому гражданину.

Среди основных источников, на которых базируется исследование темы, использованы: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ часть I и часть II, Семейный Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ, правовые акты центральных органов управления.

При подготовке работы использовались материалы периодической печати, представленные в основном статьями юристов и практических разработчиков Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации по приватизации жилищного фонда.

Актуальность темы состоит в противоречивости между Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и Гражданским Кодексом Российской Федерации. Комплекс противоречий обусловливает трудности право применения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий, как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

Разрозненность, противоречия, правовые пустоты оказывают крайне отрицательное влияние на применение норм при реализации прав собственности граждан, приобретенных ими в результате приватизации занимаемых жилых помещений. Альтернатива этому — детализация законодательного регулирования.

В дипломной работе проводится анализ различных точек зре¬ния специалистов по проблеме правового регулирования и механизма приобретения гражданами права собственности в приватизированных жилых помещениях, предприни¬мается попытка собственного видения ее решения, что в конечном результате является главной целью исследования. Главная цель определила ее задачи:

1. Поиск путей к урегулированию гражданских отношений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.

2. Определение причин несоответствия в конкретной норме закона содержания ее истинному понятию.

Такое направление получило настоящее исследование, объектом которого являются общественные отношения в сфере приватизации жилья, предметом — права граждан при приватизации и реализация этих прав, методом — анализ действующего законодательства и практики его применения. Становление новых юридических отношений идет нелегко, в законо¬дательные акты вводится масса непривычных для нас пока терминов и определений. Правовое пространство такого объекта изучения и исследования, как новый Гражданский Кодекс Российской Федерации, принятого в период реформирования гражданско-правовых отношений, очень велико и неоднозначно.

Гражданско-правовые отношения, регулируемые Гражданским Ко-дексом, занимают в жизни общества исключительно важное место, охватывая самые насущные потребности и интересы людей. Пере¬ходному периоду всегда свойственно новое законодательство, ядром которого призван стать новый Кодекс. Характерная отличительная черта этого объекта исследования состоит в том, что ряд основополагающих моментов ГК РФ опираются на конституционные установления, а некоторые их даже воспроизводят. С уче¬том норм Конституции ГК РФ подтверждает возможность более пол¬ного участия граждан в имущественных отношениях, признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.

Принципы, как Гражданского Кодекса РФ, так и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» имеют в своей основе фундаментальные права человека. Взятые в сово¬купности они отражают происходящие глубокие перемены в граж¬данском праве, являются юридическим стержнем свободного ры¬ночного хозяйствования, правовым базисом свободы. Эти законы воплощают начала частного права как одного из наивысших до¬стижений демократии, которое закрепляет автономию субъектов гражданских правоотношений, свободу их волеизъявления, запрет необоснованного вмешательства публичной власти в частные правовые интересы, многообразие форм собственности, всемерную охрану неприкосновенности собственности, юридическое равенство субъектов гражданских правоотношений, приобретение гражданами прав своей волей и в своем интересе, судебную защиту нарушенных прав.

В этих правовых источниках закреплен и принцип диспозитивности отдельных норм, и публичный элемент, проявляющийся в на¬личии значительного числа императивных норм. Такое соотношение публичных и частноправовых начал выражается всем известным афоризмом: « если иное не определено законом, стороны свободны в определение своих взаимных прав и обязанностей, однако их осуществление не должно нарушать охраняемых законом прав и интересов других лиц».

В заключительной части подведены итоги исследования, оп-ределившие значение процесса приватизации в общественной жизни, его этапы, достоинства, некоторые недоработки и возможная пер¬спектива. Приведенные обстоятельства и определили выбор темы дипломной работы.

 

Внимание!

Диплом № 2087. Это ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ВЕРСИЯ дипломной работы, цена оригинала 500 рублей. Оформлен в программе Microsoft Word. 

Оплата. Контакты.

1. Понятие приватизации жилья

1.1 . Понятие и принципы приватизации жилых помещений

 

 

В соответствии со статьей 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений — это бесплатная переда¬ча в собственность граждан Российской Фе¬дерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, заброниро-вавших занимаемые жилые помещения — по месту бронирования жилых помещений.

В соответствии с постановлением Пра¬вительства РФ “О вне¬сении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Со¬вета министров РФ по вопросам регу¬лирования жилищных правоотношений” от 12 января 2010 года порядок и условия продажи гражданам квартир в собствен¬ность, установленные названным республи-канским положением, в настоящее время действуют лишь в отношении не заселенных квартир в домах, подлежащих реконструк¬ции или капитальному ремонту, поскольку в отношении занимаемых гражданами квар¬тир в домах государственного и муниципаль¬ного жилищного фонда установлен иной механизм их приватизации. Этот механизм регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ

В соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация – это бесплатная передача жилья в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, то есть Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» сам определяет ее сущность, содержание. До декабря 1992 года можно было выделить две формы приватизации жилых помещений:

1) Передача жилых помещений в собственность граждан бесплатно.

2) Передача жилых помещений в собственность граждан на условиях частичной оплаты.

Но так как с декабря 1992 года приватизация толкуется как бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, в настоящее время не существует иных «форм» приватизации.

По вопросу о принципах, на которых осу¬ществляется приватизация жилья, в юриди¬ческой литературе были высказаны разные мнения. Так, Гришаев С.П. считает, что при¬ватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:

1) добровольность принятия гражданами решения о приватизации;

2) право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользовать¬ся и распоряжаться ими по своему выбору;

3) однократность приватизации;

4) сохранение на переходный период дей¬ствующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями;

5) обслуживание и ремонт приватизиро¬ванных жилых помещений осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строитель¬ными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации;

Приватизация — это процесс передачи жи¬лья в собственность гражданам. Пока граж¬дане не станут собственниками квартир, то есть пока не осуществится процесс привати¬зации, они не смогут по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться квар¬тирами, не смогут по своему желанию выби¬рать жилищно-эксплуатационные и ремонт¬ные организации для обслуживания дома. Таким образом, автор данной точки зрения, на наш взгляд, смешивает принципы прива¬тизации (добровольность и однократность приватизации) и правомочия собственников приватизированных квартир.

Другие авторы в качестве принципов при¬ватизации жилья называют, во-первых, добро¬вольность приобретения гражданами занима¬емых жилых помещений и, во-вторых, возмож¬ность бесплатного приобретения жилого по¬мещения только один раз. Данная позиция не противоречит Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Некоторые авторы выделяют дополни¬тельно также принцип безвозмездности при¬ватизации жилых помещений, что представ¬ляется правильным. По нашему мнению, не¬обходимо согласиться с последней точкой зре¬ния, так как она наиболее соответствует по¬ложениям Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Основным принципом приватизации жилья является добровольность. Гражда¬нин волен, по своему усмотрению, решать приобрести ли ему жилье в собственность или по-прежнему пользоваться им на ус¬ловиях жилищного найма. В этом проявляется характерная для гражданского пра¬ва диспозитивность — свобода выбора ва¬рианта поведения.

Встречаются ситуации, когда один или не¬сколько членов семьи не дают согласия на осуществление приватизации жилья. Воз¬можно ли обжалование их отказа в судеб¬ном порядке и принуждение к приватиза-ции? Нет, так как в данном случае будет на¬рушен принцип добровольности приватиза¬ции, и подобный договор о передаче жилья в собственность может быть признан недействи¬тельным по основаниям, установленным гражданским законодательством для призна¬ния сделок недействительными.

Другой важный принцип приватизации жилья – бесплатность.

Ранее приватизация осуществлялась комбинированным способом – 18 кв. м. общей площади на каждого человека и дополнительно 9 кв.м. на семью передавались бесплатно, а за превышение этих нормативов граждане должны были доплачивать определенную сумму. Предполагалось, что экономическая заинтересованность граждан в отказе от чрезмерно больших помещений (нередко в 3 – 4 – х. комнатных квартирах проживает один человек) позволит «выбросить» на рынок жилья дополнительную жилую площадь. Не оправдались надежды на поступление значительных финансовых средств от приватизации жилья. За все время действия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» было приватизировано немногим более восьми процентов площади жилья от всей площади, которая могла быть приватизирована. Чтобы ускорить процесс приватизации жилищного фонда, Законом «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» был установлен единый для всех регионов основополагающий принцип бесплатности приватизации жилых помещений независимо от их размеров и потребительских качеств жилого дома.

Наряду с принципом добровольности, За¬кон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает принцип одноразовости бес¬платной передачи жилого помещения в соб¬ственность путем приватизации.

Однако в отличие от добровольности он не является безусловным. Так, Законом РФ «О внесении измене¬ний и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в статью 11 была добавлена часть вторая: «Несовершеннолет¬ние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватиза-ции, сохраняют право на однократную бес¬платную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия». Такая ситуация возмож-на, например, если дочь сначала стала соб¬ственником квартиры, в которой она до со¬вершеннолетия проживала вместе с родите¬лями, а затем, выйдя замуж, она может ис¬пользовать свое право однократной бесплат¬ной приватизации, проживая в квартире сво¬его супруга. Введенная новелла расширяет круг граждан, имеющих право участвовать в приватизации жилья неоднократно. Чтобы проконтролировать выполнение этой нормы, необходимо вести автоматизированный учет граждан — будущих и настоящих собствен¬ников приватизированных квартир — этим занимаются агентства по приватизации жи¬лья, регистрационные палаты.

 

1.2. Правовые условия создания рынка жилья

 

 

В нашей стране происходят глубокие преобразования экономических отношений, затрагивающие жизнь каждого гражданина и охватывающие не только производство, но и жилищную сферу.

В жилищной сфере преобразования идут по нескольким направлениям. Увеличивается ввод в эксплуатацию нового жилья, расширяется круг источников финансирования строительства жилья за счет увеличения доли внебюджетных инвестиций, увеличивается объем (размер) частного жилищного фонда, в том числе за счет бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального фонда, что создает условия для нормального функционирования рынка жилья. Приватизация стала одним из основных, главных оснований возникновения права собственности граждан на квартиры (жилые дома). Необходимость приватизации жилья обусловила создание целого ряда законов и других нормативных правовых актов, определяющих правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности.

Правительством РФ разработана Федеральная целевая программа «Жилище», которая предусматривает в качестве основного направления градостроительства постепенный переход преимущественно на малоэтажное строительство с сохранением многоэтажного жилищного строительства для зон крупных и крупнейших городов и сокращение панельного строительства за счет расширения местных строительных материалов.

Оформление государственных жилищных сертификатов осуществляется: 1) гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, и приравненных к ним лицам; 2) гражданам, выезжающим (выехавшим) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; 3) гражданам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами и включенным территориальными органами Федеральной миграционной службы в сводные списки вынужденных переселенцев, состоящих в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в получении жилых помещений; 4) гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие аварии на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча, и приравненных к ним лицам. Государственные жилищные сертификаты выдаются органам местного самоуправления для вручения их гражданам-участникам подпрограммы в 2-х месячный срок со дня получения бланков государственных жилищных сертификатов из Министерства регионального развития РФ либо из федерального государственного учреждения «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» в установленном порядке. Органы местного самоуправления осуществляют вручение государственных жилищных сертификатов гражданам-участникам подпрограммы не позднее 15 дней со дня получения бланков государственных жилищных сертификатов.

Помощь государства определена Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», многими указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ. Основной целью этих актов является расширение привлечения средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу, эффективное сочетание этих средств с финансовой помощью государственных органов.

Для этого предусмотрены: предоставление гражданам льготных кредитов, в том числе банками и за счет средств региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства, в которых аккумулируются добровольные взносы предприятий, организаций, общественных объединений и граждан, а также за счет иных финансовых источников, выпуск в обращение жилищных сертификатов.

В целях ускорения решения жилищной проблемы и эффективного проведения жилищной реформы Указом Президента РФ от 29 марта 1996 года одобрен новый этап реализации Государственной программы «Жилище» Постановление Правительства Челябинской области от 20 апреля 2011 г. N 108-П «О порядке оформления и выдачи государственных жилищных сертификатов в Челябинской области гражданам – участникам подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы»

Основной задачей программы в современных условиях является обеспечение возможности улучшения жилищных условий семьям со скромным и средним достатком а так же гражданам входящих в определённые категории перечисленные выше путем внедрения в практику долгосрочных,жилищных кредитов на приемлемых условиях и выдачей бесплатных сертификатов, предоставление субсидий на строительство и приобретение жилья, оказание

по мощи в развитии индивидуального жилищного строительства и

других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся

в жилье.

В этих целях Указ Президента РФ «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» предложил Правительству РФ при разработке проектов федерального бюджета на 2012 и последующие годы предусматривать выделение средств на предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья в качестве основной формы использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Такие субсидии удостоверяются свидетельством, выдаваемым соответствующим государственным органом управления, что является условием перечисления продавцу или застройщику жилья средств, предоставленных гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий и состоящего на учете по предоставлению жилой

площади. Эти субсидии могут быть использованы на приобретение готового жилья в виде финансирования строительства индивидуального жилого дома, участия в постройке многоквартирного дома.

Постановлением Правительства РФ утверждена программа «Свой дом» . Она является составной частью нового этапа Государственной целевой программы «Жилище». Эта Программа будет финансироваться за счет средств федерального бюджета с использованием иностранных кредитов. В целях расширения привлечения средств населения к строительству жилья в Программе поручено Министерствам финансов экономики, строительства с участием Центрального банка России представить проект постановления Правительства РФ о Федеральном агентстве по ипотечному жилищному кредитованию и определить организацию кредитно-финансового механизма. В указе Президента рекомендовано органам исполнительной власти субъектов РФ принять меры по реализации Программы «Свой дом» с максимальным учетом местных особенностей, оказывать помощь застройщикам как финансовыми средствами, так и бесплатным выделением земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

преимущественно в местах с необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, а также использовать местные строительные материалы и современные технологии, позволяющие существенно снизить стоимость строительства жилья.

Некоторым категориям граждан предоставлена дополнительная материальная поддержка государства при строительстве и

покупке жилья. Известно, что основанием приобретения права

собственности граждан на жилище является внесение членом

жилищно-строительного кооператива полного паевого взноса за квартиру. С этого момента возникает право собственности на указанное помещение (п. 4 ст. 218 ГК). Если эти средства составляли общее имущество супругов, квартира оформляется как их общая собственность. Другие члены семьи, в том

числе и дети, не вправе претендовать на право собственности на

это помещение. В связи с непредвиденным резким повышением

стоимости строительства Постановлением Правительства РФ «О

государственной поддержке жилищного строительства». Рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Федерации компенсировать малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий гражданам не менее 70 процентов удорожания стоимости строительства . Пятьдесят процентов средств, выделяемых на покрытие компенсационных затрат, относить на расходы их федерального бюджета.

Существует специальный порядок предоставления вынужденным переселенцам долговременных беспроцентных возвратных ссуд на приобретение жилья. Этот порядок утвержден Федеральной миграционной службой России .Специальные меры принимаются для обеспечения жильем военнослужащих, для лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей и др.

В целях оказания помощи в приобретении жилья гражданами

РФ, пострадавшими в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, Правительство РФ постановило выпустить государственные жилищные сертификаты для граждан, лишившихся жилья, за счет средств федерального бюджета из резервного фонда Правительства РФ на ликвидацию последствий чрезвычайных ситуаций. По этим сертификатам органы исполнительной власти субъектов РФ должны предоставлять жилую площадь пострадавшим гражданам по социальной норме, но не менее 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи из двух и

более человек и 29—33 кв. метров общей площади на одинокого

гражданина.

В настоящее время можно иметь в собственности несколько

квартир или жилых домов. Такие жилые помещения приобретаются по свободным ценам, как правило, через коммерческие риэлтерские фирмы, организации.

Последние осуществляют сделки купли-продажи по поручению покупателей и продавцов и в своих интересах. Для этого

фирмы должны получить лицензию на право занятия риэлтерской деятельностью. Как правило, органы государственного управления осуществляют контроль за их деятельностью, в том

числе путем выдачи лицензий, определения цен продажи жилья .

В зарубежных странах эффективные возможности для обеспечения расходов при улучшении жилищных условий представляет получение кредита под залог квартиры или дома. Указ Президента РФ «Об ипотеке» тоже предусматривает ипотеку жилых домов и квартир. Такие сделки совершаются и сейчас, преимущественно с нарушением интересов граждан-залогодателей, т. к. кредитор — чаще всего банк — стремится максимально обеспечить себе при не возврате долга приобретение жилого помещения в

собственность независимо от цены, которая часто значительно

превышает сумму долга.

В Указе Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Ипотека допускается только под залог земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного имущества, находящихся в частной собственности, что, конечно, обоснованно. Ипотека квартиры возможна, но если квартира находится в общей совместной собственности, то ипотека может

быть установлена при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. Эти правила не вызывают возражений, т. к. они защищают интересы такого залогодателя и его членов семьи. Однако запрещение при обращении взыскания на предмет залога, т. е. при не возврате основного долга выселения собственника и членов его семьи и других лиц из жилого помещения, лишает ипотеку смысла, т. к. едва ли заинтересует кредиторов вкладывать средства в помещение, занятое жильцами. Такое выселение возможно в судебном порядке, если залогодатель за счет полученного кредита приобрел жилье. По-видимому, пока в нашей стране не образуется более или менее свободный рынок жилья с доступными ценами, эти положения проекта реально работать не будут. Более реален кредит под строящиеся объекты и обеспечение обязательства залогом незавершенного строительства и заготовленными для этого материалами и оборудованием.

 

 

 

2. Субъекты и объекты приватизации. Договор приватизации.

2.1. Объекты приватизации и их характеристика

 

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения.

Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых домов и жилых помещений в других строениях, находящихся в государственной собственности.

Государственный жилищный фонд подразделяется на федеральную собственность, т.е. собственность РФ, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики в РФ», Государственный жилищный фонд состоит из двух частей:

1) фонд, находящийся в федеральной собственности – ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий или оперативном управлении государственных федеральных учреждений;

2) фонд, находящийся в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, городов Санкт-Петербурга и Москвы, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Дома ведомственного жилищного фонда предназначены прежде всего для обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, министерств, ведомств. В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии, учреждении, организации в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» дополнен указанием, что в состав приватизируемого жилья включается и ведомственный жилищный фонд Муниципальный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности района, города, других административно-территориальных образований.

Основным источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований – городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных органов исполнительной власти, т.е. были объектами права государственной собственности.

Согласно статье 132 Конституции РФ, органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе.

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т.д.) во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Муниципальный жилищный фонд – один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения жилищных потребностей граждан, проживающих на территории данного муниципального образования, в том числе и путем приватизации жилых помещений в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Объектами приватизации являются жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора найма, — квартира, комната.

В законодательстве предусмотрены некоторые особенности приватизации комнат в коммунальных квартирах. На начальном этапе приватизации в законе содержалось указание о том, что жилые помещения. Находящиеся. В коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» была дополнена новой частью, предусматривающей, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации коммунальных квартир.

Положение о приватизации жилищного фонда в г. Москва, утвержденное Указом Президента РФ, предусматривает, что приватизация коммунальных квартир допускается при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность.

Принципиальные изменения в данный вопрос были внесены Постановлением Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». В Постановлении Конституционного Суда РФ отмечается, что «….предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах» Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Консититуции РФ, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Признание оспариваемого положнения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» не соответствующим указанным нормам Конституции РФ означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в часности независимо от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того приватизируются ли другие помещения в этой же квартире.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц. Следовательно, собственник комнаты должен использовать принадлежащую комнату таким образом, чтобы ни он, ни те лица, которым он сдает эту жилую площадь, не нарушали права и законные интересы других пользователей данной квартиры.

Согласно ст.4 Закона о приватизации жилищного фонда, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Понятие «нахождение жилого помещения в аварийном состоянии» имеет особое, более узкое значение, чем понятие «непригодное для проживания жилое помещение»; первое (аварийность) является частным случаем непригодности жилого помещения (дома) и характеризуется наличием повышенной опасности для проживающих в нём граждан, недопустимостью оставления такого жилья в пользовании граждан; к числу аварийных относятся, например, бараки, предназначенные для временного проживания и рассчитаны на короткий срок службы, имеющие к тому же обычно высокую степень износа. По Жилищному кодексу РФ, если дому грозит обвал, гражданам, выселяемым из него, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требования.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а так же студентам, учащимся на время их учёбы.

Не подлежат приватизации так же жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан. В законодательстве не даётся определение понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяется в актах законодательства (В юридической литературе военные городки обычно относят к закрытым административно – территориальным образованиям.

Не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или в близи от него. Служебные жилые помещения используются для заселения работниками, входящими в перечень категории работников, утверждённый в установленном порядке.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а так же предприятия, за которыми закреплён жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, в праве принимать решения о приватизации жилых служебных помещений и коммунальных квартир. k для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания.

Согласно Федеральному закону «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» не подлежит приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, который является составной частью муниципального сектора социального обслуживания, создается и содержится органами местного самоуправления на подведомственных территориях за счет средств соответствующего бюджета.

 

2.2. Субъекты приватизации и их характеристика

 

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и, с другой стороны, уполномоченные собственниками жилых помещений органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия, учреждения осуществляют приватизацию муниципального жилищного фонда. Государственные предприятия, учреждения осуществляют приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Для того чтобы установить, кто является субъектом приватизации и чье согласие требуется для приватизации жилья, необходимо определить круг лиц, относящихся к членам семьи. При этом обыденное понимание семьи нередко не совпадает с положениями закона.

Согласно части 3 статьи 53 ЖК РФ, к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети, родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях, и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, необходимо руководствоваться нормами семейного законодательства. К супругам относятся: 1) лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; 2) лица, фактические брачные отношения которых признаны судом.

Другие родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся – 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины, достигшие 60 лет, а также инвалиды 1,2,3 групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся на полном содержании нанимателя или получают от него такую регулярную помощь, которая является для них одним из основных источников существования.

Иные лица – это, в частности, лица, фактически брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным, и так далее. Эти категории граждан признаются судом членами семьи нанимателя при условии их совместного проживания и ведения общего хозяйства.

Указанные лица могут быть и в не внесены в ордер на занимаемое жилое помещение. После заселения семьи в установленном порядке в квартиру может вселиться кто-либо еще с соблюдением режима регистрации, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в данном жилом помещении.

Все эти граждане являются субъектами права приватизации, но все ли они могут быть ее участниками?

Лица, не оформившие в свое время прописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять прописку на «всякий случай» по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически проживает у другого супруга. Если он не решит вопрос о прописке по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней прописки.

Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не упоминает о бывших членах семьи нанимателя, но судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ указывает на то что право на приватизацию должно также принадлежать лицам, являющимся бывшими членами семьи нанимателя и не утратившими права на жилую площадь.

В соответствии с пунктом 3 Примерного положения »О бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ», утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству, при осуществлении приватизации необходимо учитывать мнение временно отсутствующих членов семьи, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением.

При применении законодательства, регулирующего приватизацию жилищного фонда в РФ, возник вопрос: необходимо ли при оформлении приватизации жилых помещений согласие лиц, которые значатся прописанными в этих жилых помещениях, имеют право на жилую площадь, но фактически по уважительной причине там не проживают. Верховный суд РФ отметил, что на приватизацию жилья должны давать согласие лица, имеющие право на жилую площадь; при этом согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают.

Это положение не учитывает изменения законодательства, т.к. в настоящее время отпали такие основания расторжения договора найма, как отсутствие нанимателя и членов его семьи без уважительных причин сверх установленных сроков), в связи с признанием Конституционным судом РФ части 1 и пункта 8 части 2 статьи 60 ЖК РФ не соответствующим Конституции РФ. Поэтому даже если лицо, имеющее право на жилое помещение, по уважительной причине не проживает в данном жилом помещении, оно сохраняет на него право, и в случае приватизации жилья у указанных лиц необходимо испрашивать согласие на это.

Наниматели, ставшие в результате приватизации собственниками жилого помещения, в соответствии с законодательством владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению. Естественно, реализуя свои права, собственник неизбежно затрагивает права и интересы других совместно проживающих лиц, являющихся пользователями приватизируемого им помещения. К их числу относятся и несовершеннолетние, интерес которых обязано защищать государство, руководствуясь требованиями международного и внутреннего законодательства.

В Конвенции ООН 1989 года «О правах ребенка», обязательства по выполнению которой приняты Россией, определено, что во всех действиях в отношении детей, независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, первоочередное внимание должно быть уделено наилучшему обеспечению интересов ребенка.

В соответствии со статьей 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

Закон о приватизации защищает права несовершеннолетних детей, которые проживают на приватизируемой площади, а также тех детей, которые не проживают на жилой площади, но сохраняют на нее право.

В настоящее время в соответствии с частью 1 статьи 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно решают вопрос о даче согласия на приватизацию. О согласии малолетних в возрасте от 6 до 14 лет и недееспособных в возрасте до 6 лет часть 1 статьи 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не упоминает.

В соответствии с частью 1 статьи 53 ЖК РФ все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние, равны в правах, вытекающих из договора найма жилого помещения. Следовательно, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны. От имени несовершеннолетнего (малолетнего) попечитель (опекун) может осуществлять все предоставленные ему правомочия, получая в необходимых случаях на это согласие органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 ГК РФ).

 

2.3 Порядок и условия заключения договора на передачу жилого помещения в собственность

 

 

Передача в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации осуществляется:

— соответствующими органами местного самоуправления (местной администрацией);

— предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

— учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность граждан производится на основании заявлений граждан, изъявивших желание приватизировать занимаемое ими жилое помещение путем заключения договора передачи, заключаемого местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданами (гражданином), получающим жилое помещение в собственность.

В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указываются граждане – члены семьи нанимателя, выразившие согласие на приватизацию, указывается также в какую – индивидуальную или общую (совместную или долевую) собственность граждане просят передать им жилое помещение. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В тексте самого договора передачи указываются также условия договора, в том числе права и обязанности граждан, ставших собственниками квартиры.

Решение вопроса о приватизации жилого помещения должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения их прав они могу обращаться в суд (ст. 8 Закона). Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации заключается в письменной форме. При этом нотариального удостоверения договора не требуется и государственная пошлина не взимается.

Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав. Трудно согласиться с мнением, что договор безвозмездной передачи жилья подлежит государственной регистрации на том основании, что на сделки приватизации жилья распространяются все правила ГК РФ о сделках, включая форму и государственную регистрацию. Бесспорно, что к сделкам приватизации применимы, например, общие положения об обязательствах, нормы о недействительности сделок. Но порядок передачи в собственность граждан государственного или муниципального имущества, включая заключение договора , определяется законодательством о приватизации, а положения ГК РФ о порядке приобретения и прекращения права собственности применимы при приватизации, если приватизационным законодательством не предусмотрено иное. Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами ГК РФ в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.

Исходя из требований п. 1 ст. 164 ГК РФ, содержащей отсылки к ст. 131 ГК и Закону «О государственной регистрации прав», регистрация сделки необходима в случае, установленном ГК (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав»). Если договор не подлежит регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора – с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существующим условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, не требуется государственной регистрации сделки в органах юстиции, установленной Гражданским кодексом.

При этом Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» установлен и иной, отличный от ГК РФ, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрация в учреждении юстиции в соответствии с п. 2 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав» подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не право уступающее, а право подтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Кроме договора о передаче квартиры в собственность граждан выдается Свидетельство о собственности на жилище по установленной форме.

 

 

 

 

2.4 Расторжение договора, основания признания его недействительным

 

 

В после¬днее время на практике все чаще приходится сталкивать¬ся с вопросами деприватиза¬ции жилья. Термин «деприватизация» следует понимать как расторжение договора приватизации квартиры (ком¬наты), а точнее, договора пе¬редачи жилой площади, ко¬торый заключается между гражданином — нанимателем жилого помещения и мест¬ной администрацией.

Многие граждане, опро¬метчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных обстоятельств расторг¬нуть договор передачи квар¬тиры в собственность, то есть, как часто выражаются, «деприватизировать» квартиру.

Прежде всего, необходи¬мо четко представлять, что договор приватизации жило¬го помещения представляет собой двустороннюю без-возмездную сделку, а, сле¬довательно, как считают не¬которые авторы, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям и определяется на практике правовая воз¬можность гражданина на проведение новой привати¬зации жилья. Другими сло¬вами, в подобной ситуации возникает проблема сохра-нения гражданином своего права на бесплатную прива¬тизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищ¬ного фонда при расторже¬нии соответствующего дого¬вора или признании его не¬действительным.

Расторжение договора приватизации (деприватизации) отличается от признания его недействительным. Договор приватизации жилого помеще-ния является сделкой, которую можно признать недействи¬тельной. Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, не¬действительная сделка являет¬ся таковой с момента ее со¬вершения и не влечет юриди¬ческих последствий, следова¬тельно, в этом случае и право гражданина на приватизацию использовано не было, так как под юридическими послед-ствиями принято понимать возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договор приватизации мо¬жет быть признан недействи¬тельным по общим основани¬ям для недействительности сделок в соответствии со ста-тьями 166 — 181 Гражданс¬кого кодекса РФ.

Гражданское законода¬тельство разделяет все недей¬ствительные сделки на две группы: ничтожные и оспори¬мые сделки (ст. 166 ГК РФ).

Под ничтожными понима¬ются такие сделки, которые с самого начала не порождают предусматриваемых право¬вых последствий. Они недей-ствительны независимо от при¬знания их таковыми и от же¬лания сторон. Суд или иной орган, столкнувшись с такой сделкой, обязан считать ее не-действительной, хотя бы даже стороны и просили признать ее действительной, за исклю¬чением случая, когда закон по¬зволяет сделать это. Признание судом сделки недействитель¬ной в этом случае не требует¬ся, однако требуется доказы¬вание в суде одного из следу¬ющих фактов, определенных Гражданским кодексом РФ:

1) договор приватизации не соответствует закону или дру¬гому правовому акту (ст. 168 Гражданского кодекса РФ);

2) договор приватизации противоречит основам право¬порядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-пра¬вовые нормы, например, со¬циально-экономические права и свободы граждан (ст. 169 Гражданского кодекса РФ);

3) договор приватизации является мнимой сделкой, если совершен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия по возникнове¬нию, изменению или прекра¬щению гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ);

4) договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть сделку, которая совершена с целью прикрыть другую (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ);

5) договор приватизации совершен недееспособным гражданином (ст. 171 Граж¬данского кодекса РФ).

Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок мо¬жет быть предъявлено в те¬чение десяти лет со дня при¬ватизации жилого помещения любым заинтересованным лицом (п. 1 ст. 181 Граждан¬ского кодекса РФ).

Другую группу сделок принято называть оспоримы¬ми. Они порождают предус¬мотренные ими юридичес¬кие последствия, обязатель¬ные для сторон и третьих лиц, но могут быть признаны не¬действительными в результа¬те оспаривания по иску учас¬тника сделки или иного лица, указанного в законе, при на¬личии оснований, установлен¬ных Гражданским кодексом РФ и доказанных в суде.

Договор приватизации жи¬лого помещения может быть признан судом недействитель¬ным как оспоримая сделка по следующим основаниям:

1) превышение полномо¬чий на проведение привати¬зации доверенным лицом (если полномочия лица на со¬вершение сделки ограниче¬ны законом) — по иску лица, в интересах которого уста¬новлены ограничения (ст. 174 Гражданского кодекса РФ);

2) совершение приватиза¬ции несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усынови¬телей или попечителей — по иску этих же лиц (ст. 175 Гражданского кодекса РФ);

3) совершение приватиза¬ции без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, — по иску попечителя (ст. 176 Гражданского кодекса РФ);

4) совершение приватиза¬ции гражданином, хотя и де¬еспособным, но находившим¬ся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать зна¬чение своих действий или ру¬ководить ими (нервное по¬трясение, психическое рас¬стройство, заболевание, фи¬зическая травма, глубокое ал¬когольное или наркотичес¬кое опьянение и т. д.), — по иску этого гражданина, опе¬куна или других заинтересо¬ванных лиц, чьи права или ох¬раняемые законом интересы были нарушены в результа¬те совершения договора при¬ватизации (ст. 177 Граждан¬ского кодекса РФ);

5) совершение приватиза¬ции под влиянием заблужде¬ния, имеющего существен¬ное значение (незнание за¬кона или заблуждение отно¬сительно мотива приватиза¬ции жилья не имеют суще¬ственного значения),- по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 Гражданского ко¬декса РФ).

6) совершение приватиза¬ции под влиянием обмана, на¬силия, угрозы, злонамеренно¬го соглашения представителя другой стороны с другой стороной или стечения тяже¬лых обстоятельств — по иску потерпевшего (ст. 179 Граж¬данского кодекса РФ).

Показательным примером введения в заблуждение яв¬ляется следующий пример. В 1993 году, когда началась при¬ватизация, население встало при оформлении договора перед выбором: приватизировать жилье в общую доле¬вую собственность или в об¬щую совместную.

Казалось бы, какая разни¬ца? Управление юстиции Мос¬квы дало четкое разъяснение: «Наследование может иметь место только в тех слу-чаях, если собственники оп¬ределили конкретные доли на квартиру». В Департаменте муници¬пального жилья и ЖЭКах так людям и объяснили: если при приватизации семья догово¬рилась, какая доля жилплоща¬ди принадлежит каждому, то в случае смерти кого-либо из собственников его часть дос¬тается наследникам, причем всем, а не только тем, кто живет в той же квартире. Если же квартира находилась в общей совместной соб-ственности, то когда соб¬ственник умрет, его не вы¬деленная в этом случае доля жилплощади автоматически переходит сособственникам. Более того, именно этот вто¬рой вариант рекомендовали при оформлении приватиза-ции чиновники как более простой и удобный. Была масса публикаций и даже из¬дано пособие, в которых от¬ветственные лица департа¬мента муниципального жилья давали такие разъяснения.

Неприятные сюрпризы на¬чались после вступления в дей¬ствие в 1995 году нового Гражданского кодекса, по ко¬торому во втором случае доля умершего собственни¬ка выделялась и делилась меж¬ду всеми наследниками, а не только теми, кто жил вместе с умершим.

На деле это означало сле¬дующее. Жили вместе мать с дочерью. После смерти матери дочь уверена, что их квартира, приватизированная в общую совместную соб¬ственность, достанется ей, ведь она — единственная собствен¬ница, так ей объясняли при приватизации. Но выясняется, что давно оставивший семью отец, с которым мать не оформила развод, тоже яв¬ляется наследником и по за¬кону может претендовать на квартиру, в которой он не был прописан и не жил.

Или другой вариант. В квар¬тире жили тетя с племянни¬ком. Родных детей у женщи¬ны нет. После смерти тети половина их общей квартиры отошла к государству, так как завещания тетя не оставляла, а племянник наследником по за¬кону в то время не являлся. В результате племянник оказы¬вается в коммунальной квар¬тире либо ему предлагают вы¬купить ее вторую половину.

В подобной ситуации ока¬зались многие люди. Если бы они в свое время были пра¬вильно информированы, мно¬гие из них приватизировать свое жилье не стали бы. Поэтому с 1996 года в суды посыпа¬лись иски о признании сделок по приватизации недействи¬тельными, поскольку они со-вершались под влиянием суще¬ственного заблуждения. И до 1998 года эти иски, как прави¬ло, судами удовлетворялись.

Но в последнее время су¬дебная практика резко изме¬нилась. Суды стали отказы¬вать людям, ссылаясь на то, что «незнание закона не являет¬ся основанием для признания сделки недействительной».

Но ведь в данном случае людей ввели в заблуждение чиновники управления юсти¬ции. Они не растолковали лю¬дям все последствия привати¬зации жилья, и за ошибки чи¬новников теперь расплачива¬ются простые люди. В данном случае заблуждение лю¬дей является существенным ос¬нованием для признания сдел¬ки (договора приватизации) недействительной.

Исковое заявление в суд о признании подобных дого¬воров приватизации недей¬ствительными может быть предъявлено в течение одно-го года со дня прекращения насилия или угрозы, под вли¬янием которых была совер¬шена сделка, либо со дня, ког¬да истец узнал или должен был узнать об иных обстоя¬тельствах (например, об об¬мане или злонамеренном соглашении), являющихся основанием для признания сдел¬ки недействитель-

ной .

Конечным итогом судебно¬го заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положитель¬ном решении станет приведе¬ние сторон в первоначальное состояние, так как недействи¬тельная сделка является тако¬вой с момента ее заключения, следовательно, гражданин бу¬дет считаться не использовав-шим свое право на приватиза¬цию жилого помещения.

Таким образом, в вопро¬се деприватизации жилых по¬мещений мы сталкиваемся с проблемой, существующей в практике, но не урегулиро-ванной на законодательном уровне, и проблему эту нуж¬но устранять, внося соответ¬ствующие изменения и до¬полнения в законодательство.

 

 

 

3. Правовой режим приватизации жилого помещения

3.1. Категории лиц, проживающих в приватизированных жилых помещениях

 

С каждым новым законом, принимаемым в настоящее время в России, укрепляется ин¬ститут права собственности в той или иной сфере имущественных отношений. Комплекс действующих правовых норм защищает права собственников жилья. Но даже с учетом сказанного нельзя утверждать, что права собственников обеспечены полнос¬тью и всесторонне. Однако есть категория лиц, права которых надежно защищены законода¬тельством. Это — члены семьи собственника жилого помещения. Нормы, регулирующие положение этих участников правовых отно¬шений, находятся на пересечении гражданс¬кого и жилищного законодательства, посколь¬ку их правовой статус определяется одновре-менно положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса РФ. Здесь необходимо сра¬зу же отметить следующую особенность сис¬темы действующего российского законодатель¬ства. Нормы ЖК РФ применяются толь¬ко в той части, в которой они не противоречат законам Российской Федерации, прежде все¬го — ГК РФ.

Следовательно, это довольно распрост¬раненная ситуация, и особенности ее правово¬го регулирования нужно учитывать многим гражданам — как собственникам, так и чле¬нам их семей. В ст. 292 ГК РФ установлена общая норма о том, что «члены семьи, собствен¬ника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотрен¬ных жилищным законодательством» Таким образом, ГК РФ содержит отсылку к нормам ЖК РФ. Соответственно, в ст. 127 ЖК РФ указано, что «члены семьи собствен¬ника жилого дома, квартиры (ст. 53), прожи¬вающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное». Ссылка на ст. 53 ЖК РФ позволяет уста¬новить, что «к членам семьи нанимателя от¬носятся супруг, их дети и родители». Но при этом «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами се¬мьи нанимателя, если они проживают совмес¬тно с нанимателем и ведут с ним общее хо¬зяйство».

Круг членов семьи применительно к жилищным отношениям определен доста¬точно четко — это следующие категории лиц: супруг (супруга) собственника, их дети, их родители.

Сразу же обратим внимание на то, что имеются в виду дети и родители каждого из супругов. Таким образом, полный перечень членов семьи собственника включает в себя следующих лиц:

1) супруг (супруга) собственника;

2) дети собственника (как от брака с этим супругом, так и от иных браков, а также усы¬новленные (удочеренные) дети и дети, в от¬ношении которых признано (установлено) отцовство собственника);

3) дети супруга собственника — его пасын¬ки и падчерицы (аналогичным образом род¬ные или усыновленные (удочеренные) дети и дети, в отношении которых признано (ус¬тановлено) отцовство супруга собственника);

4) родители (в том числе усыновители) собственника;

5) родители (в том числе усыновители) супруга собственника (в соответствующих случаях — тести, тещи, свекры и свекрови соб-ственника).

В случае если кто-либо из указанных лиц вселился и фактически проживает в жилом помещении, принадлежащем собственнику, они автоматически, в силу закона приобрета¬ют все права по пользованию этим жилым помещением и проживанию в нем. Какого-либо специального подтверждения принад¬лежности им этих прав (например, в судеб¬ном порядке) по общему правилу не требу¬ется. Основываясь на законе, они могут тре¬бовать от собственника устранения препят¬ствий в пользовании жилым помещением. Кроме того, в случае необходимости эти лица могут в судебном порядке требовать признать за ними право пользования жилым помеще¬нием, если они фактически проживают в этом жилом помещении совместно с собственни¬ком, ведут с ним общее хозяйство, но фор¬мально не зарегистрированы в нем по месту жительства. Подобная необходимость возни¬кает тогда, когда кто-либо (например, другие родственники, зарегистрированные в этом жилом помещении по месту жительства) воз-ражает против проживания данных лиц и требует их выселения. В данном случае нет необходимости признания членом семьи соб¬ственника, поскольку они и так относятся к одной из перечисленных выше категорий. В суд следует обратиться с иском о признании права пользования жилым помещением. Исковые требования в данном случае долж¬ны основываться на ст. 292 Г К РФ и ст. ст. 127 и 53 ЖК РФ, исходя из того, что дан¬ные лица по своему родственному положе¬нию являются членами семьи собственника, вселились в спорное жилое помещение и про¬живают в нем. Вместе с тем следует отме¬тить, что в судебной практике нашло отра¬жение следующее уточнение. Необходимо принимать во внимание, что для лиц, являю¬щихся родственниками собственника жилья и относящихся к одной из указанных выше категорий, сам по себе факт наличия род¬ственных отношений с собственником не влечет возникновения у них самостоятель-ного права пользования принадлежащим ему жилым помещением. Для родственников — как и для иных лиц, которые могут быть при¬знаны членами семьи собственника — явля¬ется обязательным требование о вселении их как условии возникновения у них самостоя¬тельного права пользования жилым помеще¬нием. Более того, законодательство требует именно фактического вселения, а не только регистрации этих граждан по месту жительства в соответствующем жилом помещении.

Следовательно, для возникновения у род¬ственников собственника жилого помещения самостоятельного права пользования принадлежащим ему жилым помещением необходимо наличие одновременно следующих условий:

1) принадлежность заинтересованного лица к одной из указанных выше категорий членов семьи собственника (супруг, их дети и родители);

2) фактическое вселение в жилое поме¬щение;

3) проживание в этом жилом помещении совместно с собственником.

В отношении последнего условия следу¬ет подчеркнуть, что нельзя не обратить вни¬мание на следующее обстоятельство. В граж¬данском законодательстве (ст. 292 ГК РФ) говорится о «членах семьи собственника, про¬живающих в принадлежащем ему жилом помещении». Из этой нормы можно сделать вывод о том, что правовое значение имеет проживание в жилом помещении заинтере¬сованного лица вне зависимости от прожи-вания там самого собственника. Однако в связи с тем, что далее в данной норме содер¬жится ссылка на жилищное законодатель¬ство, правовое значение имеет именно совме¬стное проживание заинтересованных лиц и собственника жилья. Это утверждение осно¬вано на комплексном анализе положений ст. 127 и ст. 53 ЖК РФ, в которой гово¬рится о «членах семьи нанимателя, прожива¬ющих совместно с ним», если сам собствен¬ник не проживает в данном жилом помеще¬нии, следовательно, и предпо¬сылки для возникновения у заинтересован¬ных лиц самостоятельного права на это жи-лое помещение — даже при одновременном наличии у них всех остальных указанных выше условий. Из этого можно сделать вы¬вод о том, что если собственник не прожива¬ет в принадлежащем ему жилом помещении, но предоставил его для проживания членам своей семьи, то они в принципе не могут при¬обрести самостоятельное право пользования этим жилым помещением.

В то же время с большим вниманием нужно отнестись к тому, что при определен¬ных условиях членами семьи собственника могут быть признаны и другие граждане, при¬чем такая возможность предусмотрена вне зависимости от того, находятся ли они в род¬стве с собственником жилья.

Следовательно, фактором наличия родства с собственником эта возможность не обуслов¬лена. Однако в отличие от указанных выше лиц (супруга собственника и их близких род¬ственников) в данном случае права этих граждан должны быть установлены судебным решением о признании их членами семьи собственника. Заинтересованные граждане мо¬гут обратиться в суд с иском о признании их членами семьи собственника жилого поме¬щения и о признании за ними на этом осно¬вании права пользования жилым помещени¬ем (также на основании ст. 292 ГК РФ и ст. ст. 53 и 127 ЖК РФ). Если они в про¬цессе судебного разбирательства докажут, что вселились в жилое помещение, проживали в нем совместно с собственником и вели с ним общее хозяйство, то суд удовлетворит их ис-ковые требования. Это обусловлено тем, что признание за указанными лицами статуса «члена семьи собственника» (в контексте жилищных правоотношений) влечет возник¬новение у них права проживания в жилом помещении, принадлежащем собственнику, и пользования им наравне с собственником и другими членами его семьи. Сказанное не означает, что приобрести, таким образом, пра¬во пользования жилым помещением могут любые лица, вселившиеся в жилое помеще¬ние (квартиру, дом и т.д.). Необходимым условием для признания права пользования является вселение в жилое помещение с согласия собственника, по его приглашению или с его разрешения, но ни в коем случае не против его воли. В ином случае собственник вправе требовать выселения этих лиц как самовольно вселившихся, и его требование будет удовлетворено судом.

На основании закона или на основании вступившего в законную силу судебного ре¬шения граждане, признанные членами семьи собственника, приобретают право проживания в жилом помещении и пользования им. По¬добное решение является основанием для регистрации указанных граждан по месту жительства в данном жилом помещении. При определенных обстоятельствах гражда¬нин, признанный членом семьи собственни¬ка, вправе вселить в установленном порядке в это жилое помещение своих родственни¬ков без согласия собственника. Одновременно с этим на граждан, признанных членами се¬мьи собственника, возлагаются определенные обязанности. Прежде всего, они должны ис¬пользовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность, не допускать его разрушения и порчи. Суще¬ственной обязанностью является участие в расходах, связанных с проживанием в жи¬лом помещении (оплата коммунальных ус¬луг, участие в расходах по проведению ре¬монта и т.д.).

Важно отметить, что согласно ст. 127 ЖК РФ «право пользования помещением со¬храняется … и в случае прекращения семей¬ных отношений с собственником жилого дома, квартиры». Следовательно, прекращение се¬мейных (прежде всего брачных) отношений само по себе не означает прекращение права пользования жилым помещением (особенно в тех случаях, когда оно основано на всту¬пившем в законную силу решении суда). Граждане сохраняют весь комплекс принад¬лежащих им прав и обязанностей, связанных с проживанием в жилом помещении.

Единственное исключение — если при все¬лении гражданина в жилое помещение было достигнуто соглашение о том, что гражданин не приобретает самостоятельного права пользова¬ния этим жильем. Важно отметить, что такое соглашение возможно при вселении как лиц, имеющих родственные отношения с собствен¬ником жилья, так и иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи собственника. Подтверждением заключения такого соглаше¬ния (при отсутствии специального отдельного письменного документа, содержащего его усло¬вия) может быть, например, брачный договор (в случае вселения одного супруга в жилое поме¬щение, принадлежащее другому супругу). Од¬нако следует отметить, что из действующего жилищного законодательства, ссылка на ко¬торое содержится в ст. 292 ГК РФ, следует, что члены семьи собственника являются пользователями жилого помещения, а быв¬шие члены его семьи (в случае прекращения семейных отношений) — нанимателями. Дан¬ный вывод основан на положении ст. 127 ЖК РФ, специально устанавливающем при¬менение правил, предусматривающих заклю¬чение договора найма («сдача внаем»), толь¬ко к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником жилья и бывшими членами его семьи. При этом в случае прекращения семейных отношений лицо, проживающее в жилом помещении, принадлежащем собственнику, не утрачива¬ет своих прав на проживание в этом поме¬щении и пользование им. Однако собствен¬ник вправе потребовать (и подобное требова¬ние будет в случае судебного спора удовлет¬ворено судом) от бывших членов своей семьи заключения с ним договора найма жилого помещения.

В частности, в соответствии со ст. 677 ГК РФ в договоре наниматель может указать лиц, которые будут проживать вместе с ним. Такие лица имеют наравне с нанимателем права по пользованию жилым помещением. При этом ответственность за этих лиц перед собственни¬ком как наймодателем несет наниматель. После заключения договора найма иные лица, кроме указанных в договоре найма, могут быть вселены в жилое помещение только по взаим¬ному согласию собственника, нанимателя и уже проживающих с ним лиц. Единственным ис¬ключением является возможность вселения несовершеннолетних детей — на их вселение такого согласия не требуется.

Толкование нормы ст. 127 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что отноше¬ния по проживанию действительных членов семьи собственника должны быть оформле¬ны иным образом, нежели найм жилого по¬мещения. Законом не запрещено заключе¬ние письменного договора между собствен-ником и членами его семьи как пользовате¬лями жилого помещения, принадлежащего ему. В частности, таким способом оформле¬ния жилищных отношений между собствен¬ником жилого помещения и членами его се¬мьи может быть договор безвозмездного пользования жилым помещением, принадле¬жащим собственнику, лицами, относящими¬ся к членам его семьи. В случае заключения такого договора собственник будет выступать ссудодателем, члены его семьи — ссудополу¬чателями. Аналогичным образом данный договор может регламентировать обязаннос¬ти членов семьи бывшего собственника по несению расходов, связанных с их прожива¬нием в жилом помещении, по осуществле¬нию ремонта, а также иные обязанности. Это¬му способствует то, что согласно ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуще-ствление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 292 ГК РФ, «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым по¬мещением членами семьи прежнего собствен¬ника». Аналогичная норма предусмотрена в ст. 675 ГК РФ в отношении нанимателей жилого помещения устанавливая, что «пере-ход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый соб¬ственник становится наймодателем на усло¬виях ранее заключенного договора найма». Вследствие этого члены семьи собственника (в том числе бывшие), проживающие в жи¬лом помещении — жилом доме, квартире или комнате — принадлежащем ему на праве соб¬ственности, сохраняют право пользования этим жилым помещением и после перехода права собственности к другому лицу.

Таким образом, приобретенные или при¬знанные права членов семьи собственника остаются незыблемыми при переходе права собственности на жилье к новому собственни¬ку (вне зависимости от того, по какому осно-ванию осуществляется этот переход), и это нужно принимать во внимание новому соб¬ственнику, поскольку он не сможет даже в судебном порядке выселить граждан, имею¬щих право пользования приобретенным им жилым помещением.

3.2. Судебная практика по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений

 

Жилищные споры – это особая разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан, необходимость защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. В судебной практике рассматриваются споры, связанные с защитой права собственности граждан на жилище: например, споры между членами общей собственности на жилое помещение о разделе жилого дома, выделе доли в доме, определении порядка пользования жилым помещением (домом); споры, возникшие в связи с приватизацией жилого помещения.

В отношении принципа бесплатности приватизации жилья следует отметить следующую особенность. Первоначально, с принятием Закона от 4 июля 1991 г., приватизация жилищного фонда приобрела смешенный возмездно-безвозмездный характер. Однако уже 12 декабря 1992 г. в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» были внесены изменения, согласно которым приватизация жилья была определена как исключительно бесплатная передача жилых помещений гражданам. Иногда этот вопрос является предметом судебного разбирательства.

Васильев А. обратился в суд с иском к жене Васильевой Л., дочери Лепихиной и Йошкар-олинской ТЭЦ-2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки о передаче в собственность квартиры в г.Йошкар-Оле и признании за ним права на нее в связи с тем, что Васильева Л. ранее уже приватизировала квартиру в Тверской области в феврале 1992г. и потому не вправе была участвовать в приватизации квартиры второй раз. Однако в судебном заседании было установлено, что квартира в Тверской области была приобретена Васильевой по договору купли-продажи у совхоза «Пролетарий». Следовательно, право на приватизацию не было реализовано, и Васильева Л. могла участвовать в приватизации квартиры в г. Йошкар-Оле (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 декабря 2008. – Бюллетень Верховного Суда РФ 2009 г., № 4).

При реализации принципа однократности приватизации также очень важна квалифицированная юридическая помощь. Особое значение принцип однократности приватизации приобретает в отношении несовершеннолетних граждан, ставших собственниками жилья в порядке его приватизации. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» «несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия». Следовательно, несовершеннолетние в возрасте от 14 до18 лет, согласие которых на приватизацию требуется по Закону, фактически могут реализовать право на бесплатное приобретение жилья в порядке его приватизации неоднократно.

Если по общему правилу фактически право на приватизацию жилого помещения имеют все граждане, зарегистрированные (т.е. прописанные) в этом жилом помещении по месту жительства (наниматель, члены его семьи и даже бывшие члены семьи, сохраняющие благодаря прописке право на проживание), то несовершеннолетние могут сохранять право на проживание даже в том случае, если были сняты с регистрационного учёта по месту жительства в этом помещении. Согласно ч.2 ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» “в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передаётся в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением”. Эта норма имеет особенно важное значение, поскольку несовершеннолетние дети в случае раздельного проживания родителей могут проживать с любым из родителей – это является их неотъемлемым правом в соответствии с семейным законодательством. Однако данное право не всегда учитывается при оформлении приватизации жилья.

Так, Мельников В. проживал в квартире в городе г. Ульяновске вместе с женой Мельниковой Т. И тремя несовершеннолетними детьми Калмыковой Мельниковой Ю. и Мельниковой Е. (все были прописаны в этом жилом помещении). В мае 1995 года Мельникова Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры. В августе 2007 года Мельников В. приватизировал эту квартиру, став её единственным собственником. В сентябре 2007 года Мельников указанную квартиру продал Веселовой за 2 млн. рублей, а в октябре 2007 года Мельникова Т. за счёт этих денег приобрела в с. Поповка Майнского района за 4 млн. рублей не пригодный для проживания дом… Прокурор Заволжского района г. Ульяновска обратился в суд в интересах несовершенной Калмыковой, Мельниковой Ю., Мельниковой Е. с иском к Мельникову В. , Мельниковой Т. и Веселовой Т., комитету по управлением имуществом г. Ульяновска о признании за Калмыковой, Мельниковой Ю, Мельниковой Е. права на жилое помещение, о признании недействительными договоров о приватизации и купли продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении Веселовой из неё. Решением суда первой инстанции (оставленным без изменения кассационной инстанцией ) в удовлетворении исковых требований прокурора было отказано. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 августа 2008 года удовлетворила протест Заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений по мотиву их вынесения с нарушением норм материального права и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что несовершеннолетние Калмыкова, Мельникова Ю., Мельникова Е. не должны были быть включены в договор приватизации квартиры, так как на момент приватизации уже не имели права на данное жилое помещение, поскольку ещё в мае 1995 года мать детей – Мельникова Т. – выписала их из квартиры и выехала с ними в с.Поповка Майнского района.

Однако, как видно из материалов дела, спорная квартира являлась единственным постоянным местом жительства для Калмыковой, Мельниковых Ю. и Е. На момент приватизации квартиры в августе 1995 года ни дети, ни их мать не приобрели права, на какое – либо другое жилое помещение и, таким образом, не имели ни какого другого постоянного жилья, кроме спорной квартиры. … В соответствии со ст. 54 КоБС РСФСР (действовавшего на момент возникновения правоотношений) отец и мать имеют равные права и обязанности в отношении своих детей и не могут в силу ст. 52 ГК РФ осуществлять их в противоречии с интересами детей.

Учитывая, что после выписки детей из упомянутой квартиры, которая была произведена матерью и нарушение их интересов, они не приобрели другого постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжала оставаться место жительства их отца Мельникова В. Следовательно они имели право на приватизацию.

Важно правильно определить жилые помещения, которые подлежат приватизации. Объектом приватизации жилья являются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов, занимаемые гражданами на основании договоров найма или аренды, за исключением:

— жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;

— жилых помещений в общежитиях;

— жилых помещений в домах военных закрытых городков;

— жилых служебных помещений (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных);

— находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Указанный перечень закреплён Законом, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. Однако судебная практика внесла в этот перечень свои коррективы, направленные на защиту прав граждан. Нужно отметить, что с учётом этих изменений приватизация жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах военных закрытых городков полностью запрещена, в то время, как приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах, жилых служебных помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения при определённых условиях возможна. Решение о возможности приватизации этих видов жилых помещений может быть принято собственниками жилищного фонда или уполномоченными ими органами, а также предприятиями, за которыми закреплён жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Конституционный Суд РФ Постановил неконституционным запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах как нарушающий права граждан. В связи с этим в настоящее время приватизация этих жилых помещений возможна, и для этого не требуется ни разрешения организаций – собственников жилья, ни согласия соседей, проживающих в других комнатах этой коммунальной квартиры.

Нередко возникают споры, связанные с приватизацией жилья в закрытых военных городах.

В соответствии с п.1 ст. 15 Федерального закона “О статусе военнослужащих” к закрытым военным городкам относятся расположенные в населённых пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населённых пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба. Только населённые пункты, отвечающие всем перечисленным условиям, являются закрытыми военными городками, и жилые помещения в них не принадлежат приватизации.

Законность данного запрета была подтверждена Конституционным Судом РФ, оказавшим в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шефера В.Э. на его неконституционность. (Определение Конституционного.). При этом Конституционный Суд указал, что образование военных городков как особого, специализированного комплекса зданий и сооружений (расположенных вне обычных населённых пунктов либо имеющих систему пропусков) обусловлено их функциональным предназначением в системе обеспечения обороны страны. Жилые помещения в домах закрытых военных городков предназначены для расквартирования воинских частей, размещения военнослужащих и проживающих совместно с ними членов их семей. Именно специализированным характером закрытых военных городков обусловлен их запрет на приватизацию находящихся в них жилых помещений. Данное обстоятельство, однако, не означает, что граждане, проживающие в этих помещениях, по сравнению с другими лицами ограничены в праве на жилище или в праве иметь имущество в особенности, как эти права закреплены в Конституции Российской Федерации. Согласно ст. 94 Жилищного кодекса РФ офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Эти предоставленные благоустроенные жилые помещения они могут приватизировать по общим правилам о приватизации жилья.

В судебной практике это положение о запрещении приватизации жилых помещений в закрытых военных городках также было поддержано.

Беднарский обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) и о признании отказа в приватизации жилого помещения недействительным. Он согласился на то, что обратился в Хабаровскую КЭЧ с заявлением о приватизации, занимаемой им квартиры, однако ему было отказано со ссылкой на то, что квартира находится в закрытом военном городке. Беднарский, считая, что Военный городок не соответствует статусу закрытого военного городка, просил признать отказ в приватизации квартиры необоснованным. Решением суда первой инстанции (оставленным без изменения кассационной инстанции) жалоба Беднарского была удовлетворена, отказ начальника Хабаровской КЭЧ в приватизации квартиры признана недействительным. Однако в последствии Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Генерального прокурора РФ на данное решение в связи с тем, что указанный военный городок был включён в перечень закрытых военных городков. При этом не имеет значение, что в нём отсутствует, пропускная система и на территории находятся организации общегражданского значения.

Однако принципиально иной ситуацией является приватизация жилых помещений, относящихся к фонду Министерства Обороны РФ, но расположенных вне пределов закрытых военных городков. Их приватизация не запрещена. Ачинский гарнизонный военный суд Красноярского края по иску войсковой части к Ч. Признал не действительной приватизацию занимаемой ответчиком квартиры, сославшись на то, что Ч. Не обратился за разрешением на приватизацию в жилищную комиссию войсковой части, а также на то, что при переводе на военнослужащих в другое место службы занимаемая жилая площадь освобождается и подлежит заселению военнослужащими и их семьями. Между тем, согласно Закону Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, жилищный фонд Министерства обороны как ведомственный жилищный фонд может быть приватизирован проживающими в нём гражданами, кроме жилых помещений в закрытых военных городках. Квартира, по поводу которой возник спор, не находится в таком военном закрытом городке.

 

 

 

Заключение

 

В результате изучения и исследования темы “Приватизация жилищного фонда” в РФ обоснованно следует вывод об актуальности выбранной темы, необходимости ее дальнейшего осмысления, а также обобщения практики применения нормативно–правовых актов, регулирующих приватизацию жилищного фонда в РФ.

В вопросах приватизации и деприватизации жилых помещений мы сталкиваемся с проблемами, существующими на практике, но неурегулированными на законодательном уровне, и проблемы эти нужно устранять, внося соответствующие изменения и дополнения в законодательство.

В российской науке гражданского права до сих пор отсутствует комплексное исследование данной темы, разработаны лишь ее отдельные вопросы.

На сегодняшний день вопросам приватизации жилищного фонда посвящены только отдельные статьи в научных журналах, помогающие решать ситуации, возникающие в правоприменительной практике.

Своими публикациями весомый вклад в решение проблем. Связанных с бесплатной передачей в собственность граждан РФ, занимаемых ими жилых помещений внесли Н.В. Перепелкина, П.И. Седугин, О.В. Поспелов, П.В. Крашенниников, Н.В. Маслов, Б.М. Гонгало, С.Б. Полич.

Положительно оценивая эти работы, отмечу, что данная тема не исчерпана, многие ее аспекты продолжают оставаться дискуссионным, освещены схематично, поверхностно, без должной аргументации отдельные решения крайне противоречивы и требуют дальнейшей теоретической разработки. Испытывает затруднения и судебная практика. Определенная сложность в рассмотрении таких дел судами, обусловлена в первую очередь тем обстоятельством, что многие положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» изложены сжато, без уточнения механизма их реализации. Не содержит каких — либо существенных разъяснений по порядку применения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» и Примерное положение о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Суды по разному подходят к разрешению целого ряда вопросов, возникающих при рассмотрении дел данной категории.

В связи с этим, возникает не мало ошибок на практике, т.к. в регионах к вопросам приватизации и деприватизации подходят по разному, и граждане разных регионов находятся в неравном положении, а ограничения гражданских прав, как известно, возможны только на уровне федерального закона.

При написании дипломной работы мною использованы судебная практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, а также материалы гражданских дел, рассмотренных Троицким городским судом.

В данной работе предпринята попытка комплексно осветить проведение приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, что привело к выводу: в целях совершенствования и придания стабильности судебной и правоприменительной практике необходимо устранить противоречия между Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» и Гражданским Кодексом РФ, детализировать законодательное регулирование, а должностным лицам и исполнителям обеспечивать точное применение правовых предписаний на местах.

В заключение стоит отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья в Российской Федерации.

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

 

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.2003 // РГ. – 2003. — № 237. – 25 дек.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации: Ч.1.// СЗ РФ. – 2005. — № 32.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации Ч.2.// СЗ РФ. – 2006. — № 5. Ст. 410.

4. Жилищный Кодекс РФ от 1993г. (с изменениями и дополнениями от 28.03.2008г.) //

5. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04 июля 1991 года № 1541-1 ( ред. от 26.11.2002 г., с изм. От 10.12.2009 г.)//

6.

7. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда РСФСР» от 23 декабря № 4199-1 // Ведомости РФ. – 2006. — № 2. – Ст. 67

8. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 11 августа 2004г. № 26 – ФЗ // Собрание Законодательства РФ. – 2008. — № 16. – Ст. 1864.

9. Федеральный закон « О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 28 марта 1998 г. № 50 – ФЗ // Собрание Законодательства РФ. – 2008. — № 13. – Ст. 1462.

10. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 01 мая 2005 г. № 1541-1 // Собрание Законодательства РФ. – 2005. — № 8. – Ст. 2214.

11. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 15 мая 2007 г. № 54 – ФЗ // Собрание Законодательства РФ. – 2007. — № 21. – Ст. 2063.

12. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 2007 года № 4218-1// Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 21.01.2006г. — № 3.- Ст. 99.

13. Федеральный закон «О распределении жилищных субсидий от 31 июля 2009 года № 121 – ФЗ // Собрание Законодательства. – 2005. — № 22. – Ст. 2662.

14. Закон РТ № 1936 – XII « О приватизации жилищного фонда в Рф

15. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 23 декабря 2007

16. Указ Президента Российской Федерации «О реформе местного самоуправления в РФ» от 26.10.2006 г. № 1760 (в редакции Указа от 22. 12.2006 г. № 2265) // РГ. — № 237- 1993.

17. Указ Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» от 10 июня 2005 года № 1180 // СЗ РФ. — № 7.- 2006. – Ст.692.

18. Указ Президента «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 2009 года № 430 //

19. Указ Президента Российской Федерации «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 2009 года № 431// СЗ РФ. — № 14.- 2009. – Ст.1431.

20. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РФ по вопросам регулирования жилищных правоотношений» от 18 января 2007 года № 34 // Собрание Постановлений РФ. – 2005. — № 6. – Ст. 31

21. Постановление Правительства РФ «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2001 – 2010 год от 17 сентября 2001 года № 675

22. Постановление Правительства РФ «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» от 22 июня 2006 года № 743 //

23. Приказ министерства юстиции РФ 2 об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли – продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // РГ. – 22.08.2006.- № 162.

24. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. – М.: Издание БЕК, 1995. – 198 с.

25. Гонгало Б.М., Крашенниников П.В., Маслов Н.В. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда. – М.: Издание БЕК, 2006. – 256 с.

26. Данилов Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. – 5-е, дополнительное издание. – М.: Право и закон, 2002. – 416 с.

27. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. – М.: Изд. БЕК, 2007. – 265 с.

28. Жилищное Законодательство. – М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2007. – 608 с.

29. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. доктора юридических наук, профессора Мартковича И.Б. – М.: Юристь, 2007. – 440 с.

30. Кедугин П.И. Жилищное право. Учебник для Вузов. – М.: Изд. группы ИНФРА «М-Норма2008. – 320 с.

31. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. – М.: Изд. «Пост-Фактум», 2006. – 128 с.

32. Рыночные отношения в жилищной сфере: Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов / Сост. Иванов В.Н. – М.: Информационный центр «Маркетинг», 2006. – 344 с.

33. Комментарий к жилищному законодательству РФ / Отв. ред. начальник Правового регулирования Аппарата Государственной Думы, доктор юридических наук, профессор Исаков В.Б. – М.: Изд. Юрайт, 2007. – 603 с.

34. Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенниников П.В., Федосова Е.Г., Славинская Г.А., Солопова Е.А. – М.: Изд. «Спарк», 2008. – 800 с.

35. Полич С.Б. Приватизация жилья // Южно-уральский Юридический вестник. 2007. — № 1 – С. 26 – 28

36. Полич С.Б. Основания возникновения правоотношений, связанных с приватизацией жилья. Правовой характер отношений приватизации // Южно-уральский Юридический вестник. 2008. — № 5 .-С. 32 – 34

37. Приватизация жилья: Сборник нормативных актов / сост. Сивова Е.А. – М.: Республика, 2007. – С. 95.

38. Резникова Е. Особенности приобретения права собственности при приватизации государственного и муниципального имущества // Южно-уральский Юридический вестник. 2007. — № 4 -–С. 45 – 47.

39. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на жилые помещения // Жилищное право. 2006. — № 4 – С. 58 –74.

40. Перепелкина Н.В. Некоторые вопросы приватизации жилых помещений // Жилищное право. 2009. — № 1 – С. 41 – 53.

41. Кедугин П.И. Приватизация жилых помещений // Жилищное право. 2008. — № 3 – С. 46 –52.

42. Кедугин П.И. Приватизация жилых помещений // Жилищное право. 2008. — № 4 – С. 51 – 57.

43. Макаров С.Ю., Поспелов О.В. Еще раз о приватизации. Особенности консультирования адвокатами граждан по вопросам, связанным с приватизацией жилья // Основы государства и права. 2008. — № 5 – С. 66 –71

44. Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на квартиру // Российская юстиция. 2007. — № 15 -–С. 12 — 14

45. Невинная И. Расприватизируйте мою квартиру обратно // Российская Газета. – 2008. – 14 апр.

46. Лунеев В. Вампиры – это попирающие законы московские чиновники, корыстные, циничные и бессовестные // Российская Газета. – 2006. – 11 апр.

47. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993г. № 8 « О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // РГ. – 2006.- № 164. – 29авг.

48. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного суда. – 2007. — № 7. – С. 9.

49. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного суда. – 2008. — № 5. – С. 12.

50. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного суда. – 2007. — № 2. – С. 12.

51. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного суда. – 2009. — № 2. – С. 6

52. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного суда. – 2006. — № 9. – С. 6

53. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного суда. –2009. — № 4. – С. 7.

 

 

Приложение А

 

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20Января 2009г. (извлечение)

 

В январе 2005 г. супруги Сергеева и Иванов приватизировали занимаемые две комнаты в трехкомнатной квартире дома в г. Москве, а в марте 2005 г. купили у департамента муниципального жилья правительства Москвы третью комнату в этой квартире.

После смерти Иванова на данную квартиру стала претендовать Иванова Ю. Поэтому Сергеева обратилась в суд с иском к комитету муниципального жилья правительства Москвы и Ивановой Ю. о признании недействительной приватизации двух комнат в упомянутой квартире. По ее мнению, приватизация комнат была вынужденной, так как департамент муниципального жилья правительства Москвы только при этом условии согласился продать ей и Иванову третью комнату в квартире; она осуществлена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

Решением Головинского межмуниципального суда Северного административного округа г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Московского городского суда) в иске отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 20 января 2009 г. судебные постановления отменила ввиду существенного нарушения норм процессуального права, указав следующее.

Отказывая в иске, суд считал, что истица при заключении договора приватизации заблуждалась относительно мотивов сделки, а это не имеет значения для признания сделки недействительной.

Однако, как видно из содержания искового заявления, объяснения Сергеевой, она просила признать недействительной приватизацию двух комнат в трехкомнатной квартире по двум основаниям: во-первых, приватизация комнат была вынужденной, во-вторых, осуществлена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Сергеева утверждала, что она и ее муж Иванов пожелали купить освободившуюся в квартире третью комнату. Департамент муниципального жилья правительства Москвы согласился продать им эту комнату, но только если они приватизируют занимаемые комнаты в квартире. Чтобы не жить в коммунальной квартире, Сергеева и Иванов вынуждены были заключить договор о передаче им в совместную собственность комнат, в которых они проживали.

Довод истицы о том, что существует требование, обязывающее граждан приватизировать занимаемые комнаты при покупке освободившейся в квартире комнаты, подтверждается документально. Согласно п. п. 3, 7 и 10 Положения о порядке и условиях продажи освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир, утвержденного распоряжением мэра Москвы «О продаже освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир», необходимым условием продажи освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади. Граждане, желающие купить освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальной квартире, представляют в уполномоченные департаментом муниципального жилья организации, в частности, заявление о покупке комнаты, заявление всех нанимателей коммунальной квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади и оформленный в РЭУ договор передачи. Регистрация договоров купли — продажи на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится департаментом муниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства о собственности на жилище установленной формы.

Однако предусмотренное приведенным Положением правило, по которому продажа гражданам освободившихся комнат в квартире обусловлена приватизацией занимаемых комнат, противоречит Закону Российской Федерации. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). Согласно ст. 1 названного Закона приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. По смыслу приведенной статьи, заявление граждан о передаче жилых помещений в собственность должно быть добровольным, а не вынужденным по предложению местной администрации.

Противоречит Положение в этой части также Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями), в ст. 16 которого предусмотрено право нанимателя приобрести освобождающееся жилое помещение в квартире по договору купли — продажи. При этом данное право вышеупомянутым условием не оговаривается.

Как усматривается из материалов дела, названное истицей обстоятельство, что приватизация комнат была вынужденной, в судебном заседании не исследовалось. Между тем оно имело юридическое значение для дела, являлось одним из оснований иска Сергеевой и подлежало полному и всестороннему исследованию в судебном заседании.

Поэтому судебные решения подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.

 

Приложение Б

 

 

Приложение 3

 

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(Извлечение)

 

7. При применении законодательства, регулирующего приватизацию жилищного фонда в Российской Федерации, возник вопрос: необходимо ли при оформлении приватизации жилых помещений согласие лиц, которые значатся прописанными в этих жилых помещениях, имеют право на жилую площадь, но фактически по уважительной причине там не проживают. Этот вопрос возник в связи с тем, что согласно ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на приватизацию предоставлено гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Казимиров предъявил в суде иск к администрации г. Элисты и Казимировой о признании недействительным договора, согласно которому Казимирова приватизировала квартиру без его (Казимирова) согласия, несмотря на то, что он вселился в эту квартиру одновременно с ответчицей, прописан в ней, но не проживает по уважительной причине. Представитель администрации г. Элисты иск признал, а ответчица иск не признала. Возражая против удовлетворения иска, Казимирова указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из семьи, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Верховный Суд Республики Калмыкия-Хальмг Тангч принял дело к своему производству по первой инстанции, рассмотрел его и вынес решение об удовлетворении иска Казимирова.

По кассационной жалобе дело рассматривалось Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая установила следующее. Решением исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов Казимировой на семью из 4 человек была предоставлена трехкомнатная квартира, в ордер на которую был включен и муж, Казимиров (истец по делу). Он вселился в эту квартиру одновременно со всеми членами семьи. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК Казимиров как член семьи нанимателя Казимировой приобрел равное с ней право на предоставленную квартиру. То обстоятельство, что в результате расторжения брака у него сложились неприязненные отношения с ответчицей и он вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права.

Анализируя изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к выводу, что, поскольку истец не утратил права на спорную жилую площадь, то ее приватизация была возможна только с его согласия. Так как согласия у него не спрашивали, то Верховный Суд Республики Калмыкия-Хальмг Тангч удовлетворил иск Казимирова обоснованно. Жалоба Казимировой оставлена без удовлетворения.

Из приведенного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ следует сделать вывод о том, что согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают.

 

 

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда

Российской Федерации